中国社会科学院城市发展与环境研究所4月25日发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.10》认为，该政策如严格执行，将压缩存量住房供应，短期内加剧供不应求市场格局，可能助长房价增长。

国办发17号文提出对存量住房交易征收20%个人所得税，2013年3月底各省陆续出台了相关细则。

《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.10》对2012年和2013年我国房地产市场形势分别作出了分析和预测，认为去年我国全国范围内房价增速基本得到控制，2013年大都市区可能迎来较大幅度的房价增长，多数中小城市房价走势相对平稳，少数甚可能有所回调。在此基础上，蓝皮书提出了相关政策建议。

政策中心应转向住房持有税

“我国目前的房地产税费结构极不合理。”在蓝皮书发布会上，该书副主编、中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平表示，“几乎所有的房地产税费均集中在房地产开发、交易环节，而房地产持有环节的税费占比很小，使得我国成为全球房地产持有成本最低的国家之一。这种‘重交易、轻持有’的税费结构抑制了市场交易而助长多套持有。”

如李恩平所说，我国目前房地产业的开发、流转环节税负较重，而保有环节税负较轻。在开发、流转环节征收的税种有土地增值税、契税、营业税、个人所得税、印花税等，而保有环节征收的税种仅有房产税和城镇土地使用税两种，而且目前除了重庆、上海等房产税试点城市外，个人所有非营业用的房产免征房产税。

蓝皮书将这种税制模式形容为“开发、流转重，保有轻”，其负面影响在于：一方面增加了房地产交易成本，降低了房地产交易的积极性，尤其是抑制了相当一部分二手房的交易；另一方面助长了持有多套房产坐收增值收益的投机投资行为，不利于闲置土地资源与房产资源的利用。

蓝皮书建议，我国目前的房地产政策重心应向住房持有税转移，此举能够加快存量住房入市供应，缓解供不应求格局，可能促使房价平稳走势或有所回调。“2013年中期以后，当交易环节所得税调控效果不理想甚至助长房价、恶化市场环境时，一些大都市区住房持有税政策有望加快实施。”李恩平说。

探索土地“年租制”

目前，中国对商品住宅的土地有偿出让实行的是招、拍、挂方式下的土地批租制，政府对商品住宅有偿出让70年的土地使用权，一次性收取出让期内各个年度地租的贴现值总和即土地出让金。

蓝皮书认为，批租制将70年的土地出让金一次性收缴，摊入建房成本、抬高房价，并已成为地方政府土地财政依赖的主要根源之一。由此驱动，一些地方政府为在任期内增加财政收入、提升政绩，违规违法出让国有土地，寅吃卯粮，竭泽而渔。

蓝皮书建议，应继续探索年租模式土地批租，把一次性土地出让巨额收入分散到70年期限内。对政府而言，这不仅保证了土地财政收入细水长流，而且还能随着土地增值不断地取得增值收益，使地方政府的土地收益具有可持续性，也真正实现土地增值收益归所有权者，降低炒房收益，遏制炒房动力。

与批租制相比，年租制将大幅减少地方政府一次性土地收入，会给城市建设资金带来压力。蓝皮书因此提出应根据各地经济发展的不同情况，对中西部不发达城市和其他地区还没有形成产业支撑的城市，或城镇化进程尚处于起步阶段的地区可考虑采取批租制，在发达城市则可采用年租制。

防止城镇化沦为“房地产化”

城镇化是未来经济发展的重要驱动力。党的十八大提出，城镇化需要与工业化、信息化、农业现代化同步，走以多元、渐进、集约、和谐、可持续为特点的新型城镇化道路。蓝皮书认为，新型城镇化要满足进城人员的综合需求，而不仅仅是住房问题，城镇化需要房地产支撑，但仅有或单纯依靠房地产发展并不能推动城镇化。

“一些城市错误理解城市化，特别是一些中小城市盲目规划所谓的‘新城’，把居民区当作工业化来开发规划。殊不知房地产与工业制造品不同，其最终的消费需求具有严重的本地市场依赖，结果导致‘鬼城’、‘空城’层出不穷。”李恩平说。蓝皮书也因此警告：要防止城镇化沦为“房地产化”。

蓝皮书认为，防止城镇化沦为“房地产化”，首先要加大舆论宣传，使全社会了解新型城镇化的科学含义，防止对城镇化的片面理解甚至肆意曲解；其次要科学编制城市规划，同时配套编制房地产发展规划；其三要严格征地范围，严防城镇化沦为地方政府获取土地财政的手段，防止以新型城镇化的名义大规模圈地；其四要始终坚持房地产调控，杜绝大拆大建，预防借城镇化盲目造城、炒作房地产、制造泡沫，将城镇化和房地产引入良性发展轨道。

来源：中国社会科学网