2012年5月24日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的 “2012年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行。会议研讨了中国房地产市场调控与保障性住房建设面临的现实问题和重大挑战,分析了2011年中国房地产及相关市场走势，预测了2012 年我国房地产发展趋势，并正式发布了由社会科学文献出版社出版的《中国房地产发展报告No.9》。

中国社会科学院副院长李扬出席并讲话。国家发展和改革委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松，国家统计局固定资产投资司房地产处刘晓琼等出席会议。中国社会科学院城市发展与环境研究所党委书记赵燕平致辞，会议由社会科学文献出版社社长谢寿光主持。

谢寿光介绍了《2012年房地产蓝皮书》的出版情况。张汉亚、赵松、中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜围绕“房地产市场调控与保障性住房建设”主题发表演讲，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞主持“中国房地产高峰论坛”并作了演讲。

房地产蓝皮书指出，2011年，全国有46个城市实施限购政策，从全国看商品房成交量增速趋缓。由于限购政策力度不同，成交量变化的方向及速度出现了明显的地区差异：北京市等成交量下降，重庆市等成交量增速下降，而天津市等成交量增速上升。

2012年《房地产蓝皮书》指出：全国商品房成交量增速趋缓

2011年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速趋缓，商品房销售面积近11亿平方米，同比增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；其中住宅销售面积为9.7亿平方米，同比增长3.9%，回落4.4个百分点，分别低于“十一五”期间商品房销售面积、住宅销售面积年平均增速8.7个和9.6个百分点。商品房成交量增加5181万平方米，住宅成交量增加2275万平方米。

北京、上海等7个省（市）商品房、住宅成交量下降

2011年北京市发布了“京十五条”，经过一年的调控，商品房成交量明显下滑。2011年，北京市商品房销售面积为1440万平方米，同比下降12.2%。其中住宅销售面积为1035万平方米，同比下降13.9%。从累计数据看，北京市商品房销售面积同比均为负增长；从月份数据看，除6月、7月、8月外同比也均为负增长。

2011年上海市商品房销售面积为1771万平方米，同比下降13.8%。其中住宅销售面积为1474万平方米，同比下降12.6%。从累计数据看，上海市商品房销售面积同比均为负增长；从月份数据看，除6月、7月外同比也均为负增长。

限购城市较多的是浙江省、江苏省浙江省有7个城市、江苏省有4个城市实施了限购政策，是实施限购政策城市较多的省份。商品房销售面积分别为3827万平方米、7983万平方米，同比下降分别为20.5%、15.8%，成交量下降更为明显。其中两省住宅销售面积分别为3006万平方米、6790万平方米，增速分别下降21.6个百分点、16.3个百分点。

此外，商品房、住宅成交量下降的省份还有吉林、江西和宁夏三省（区），同比下降分别为0.7%、5.4%、9.9%和2.1%、8.0%、14.1%。

重庆等多数省（市）商品房、住宅成交量增速下降

尽管重庆市没有实施限购政策，但2011年的成交量增速也出现下降。2011年重庆市商品房销售面积为4534万平方米，同比增长5.1%，比2010年低2.7个百分点。其中住宅销售面积为4063万平方米，同比增长1.9%，比2010年低3.8个百分点。

除重庆外，商品房成交量增速下降的有16个省（市），住宅成交量下降的有15个省（市），增速下降介于20～30个百分点之间和超过30个百分点的各有2个省份，分别是云南、山东和河北、海南。

天津等少数省（市）成交量增速上升

2011年天津市商品房成交量增速较大幅度上升，住宅增速上升快于商品房。商品房销售面积为1643万平方米，同比增长8．5%，比2010年提高13．3个百分点。其中住宅销售面积为1455万平方米，同比增长11．7%，比2010年提高22.6个百分点。

2011年广东省商品房成交量增速有所上升，商品房销售面积为7761万平方米，同比增长6.0%，比2010年提高2.3个百分点。其中住宅销售面积为6969万平方米，同比增长6.4%，比2010年提高6.6个百分点。

此外，2011年贵州、安徽、福建三省商品房、住宅成交量增速均上升，内蒙古商品房成交量增速与2010年持平，住宅成交量增速上升。

2012年《房地产蓝皮书》指出：全国商品房均价增速与2010年基本持平，地区差异显著

2011年在限购等政策的作用下，房价上涨势头得到初步抑制，全国商品房及住宅销售均价与2010年基本持平，但地区差异显著。北京市、上海市、山西省住宅均价同比下降；海南等十几个省（市）商品房、住宅均价增速下降；陕西等部分省（市）商品房、住宅均价增速上升。

2011年全国商品房销售均价为5377元/平方米，同比增长6.9%，增速比2010年下降0.6个百分点，低于2001～2010年的平均增速2.2个百分点。其中住宅销售均价为5011元/平方米，同比增长6.1%，高于2010年0.1个百分点，低于2001～2010年的平均增速3.2个百分点。

北京市、上海市、山西省住宅均价下降

2011年北京市商品房销售均价为16845元/平方米，同比下降5.3%。其中商品住宅销售均价为15518元/平方米，同比下降9.5%。增速分别比2010年低39.2个百分点和34.2个百分点。

2011年上海市商品房销售均价为14503元/平方米，同比上涨0.3%。其中商品住宅销售均价为13448元/平方米，同比下降5.9%。增速分别比2010年低12.9个百分点和21.5个百分点。

北京市、上海市成交量、住宅均价下降，表明这两个超大城市实施限购政策的作用较为明显，同时也与这两个城市限购政策力度较大有关。这也表明，对于具有投资价值的城市限购政策是抑制投资、投机及遏制房价过快上涨的有效措施。

2011年山西省商品房销售均价为3441元/平方米，同比下降1.3%，比2010年低30.1个百分点。其中商品住宅销售均价为3236元/平方米，同比下降3.1%，比2010年低33.9个百分点。

多数省（市）房价增速下降

2011年商品房、住宅均价增速下降的省（市）分别有16个和20个，下降幅度最大的海南省，商品房、住宅均价增速分别比2010年低37.6个和37.3个百分点。商品房均价增速下降超过10个百分点的有6个省（市、区），分别为重庆市、浙江省、内蒙古自治区、甘肃省、天津市、青海省。住宅均价增速下降超过10个百分点的有5个省（市），分别为浙江省、甘肃省、天津市、重庆市、青海省。

70个大中城市住宅销售价格指数环比、同比下降城市大幅增多

2011年12月，70个大中城市新建住宅价格指数环比下降的城市增加到54个，比1月份增加了51个；70个大中城市二手住宅价格指数环比下降的增加到53个城市，比1月份增加了50个城市。与2010年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个。同比涨幅回落的城市有33个，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个。

2012年《房地产蓝皮书》预测：

房地产蓝皮书指出，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。

房地产蓝皮书认为，巩固调控成果、抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控的中心任务。经济增速回落，生产性领域投资赢利下滑，特别是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效投资渠道，被动流向房地产市场寻求保值增值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

房地产蓝皮书指出，自住性需求支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。为改善民生，促进房地产市场回归居住属性，2012年国家房地产调控将加大对自住性需求的支持力度，引导自住性住房消费适度增长。可以预期调控措施将进一步体现差异化、精准化，在继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，对首套住房的金融支持力度将加大。

同时，蓝皮书指出，政府与企业、中央与地方利益诉求客观上存在差异，使调控政策执行和实施难度增大。在经历经济增速趋缓、土地出让收入下降后，一些地方政府正面临经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业也面临赢利下滑、资金链断裂风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求，导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中，更积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利于自身利益的政策实施，导致调控政策的执行和实施难度增大。

2012年《房地产蓝皮书》预测：

房地产蓝皮书指出，2012年房地产行业整体赢利可能进一步下降，中小企业亏损将加剧。2012年对部分房地产企业而言，其房地产开发成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时开发企业的土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产品的降价空间大，大幅降价仍能保持可观赢利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房地产品降价空间小，降价可能出现企业亏损，不降价则资金占用上升，资金链紧张压力增强。因此，当全行业因为市场低迷而赢利下降时，中小企业将面临艰难境遇，赢利空间缩小，亏损现象将不断扩展；而大型企业特别是大型国有企业，融资渠道畅通，融资成本低，资金压力较小，生存能力会强很多。

同时，蓝皮书指出，房地产行业并购加剧，行业集中度将进一步提高。由于行业整体赢利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒闭风险增大。全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购将提高行业集中度，市场垄断格局将进一步加强。

（文章来源：中国社会科学网）